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天津房价突降?不,二手房已经连跌14个月了

发布时间:2020-09-16 20:56:39 已有: 人阅读

这是一场长达3年半的市场拉锯。

仿佛是一夜之间,天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市,天津的“红”是不想跌得太猛。

9月10日,天津市住建委公开表示,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”,房地产呈现持续平稳的发展态势,以回应早前文章提到,天津房价在短时期出现大幅下跌。

“降价是不是卖得了不知道,但我在新区西青一套按市场价挂出的房子,已经过去16个月了,只有2次带看,有价无市。”在天津房地产从业近20年,方照不禁一阵苦笑。

在方照看来,相较于房价走低,市场跌价,缺乏流动性和仍在增加的高库存,才是天津市场的更严重的问题:“天津的房价不是一夜间跌下来,是3年多来多种因素叠加的结果。”

库存“堰塞”

国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示,7月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降,累计跌幅达到4.7%。同比方面,则已经连续8个月下跌。

新房表现则稍显乐观,国家统计局数据显示,8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%,连续5个月出现上涨,同比涨幅0.9%。

58同城、安居客提供的数据显示,今年以来,天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米,降至8月的19640元/平方米,降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米,降至8月的20103元/平方米,降幅约为3.3%。

制图:孙梅欣

从全市平均价格水平来看,今年天津市场相对平稳,只是略有下降。但根据365淘房公布的数据来看,天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑,只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里,二手房环比下降的月份接近19个。

如果说平均降价并不明显,那么不断上升的库存量,则已经处于惊人的高位。

克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米,2018年成交面积1204万平方米,在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米。这意味着,以目前的库存量,在没有新增量入场的情况下,即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看,天津市场新房2年都卖不完。

这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求,让天津市场卖房方难有溢价权,不论开发商,还是二手房东。

恶性循环

方照还记得2016年天津市场最火爆的场面:“一个新盘入市,15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价,2000万、5000万的加价。”

当年,天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块,住宅楼面地价约为5.6万元/平方米,地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米,买家包括中冶、万科、天房等房企。

“当时市场普遍认为,天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

数据显示,2016年全年土地出让面积2596.32万平方米,出让总金额1389亿元,其中宅地出让量807.96万平方米,楼面地价15367万元/平方米。

然而,10万/平方米的“天花板”价没等到,却等来了史上最严的天津“330”楼市调控。

调控要求,自2017年4月1日起,非天津户籍在天津有1套及以上,天津户籍有2套及以上,包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房,暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套,同比下降45.73%;二手房成交9.4万套,同比下降50%。至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套,同比下滑13.78%。

与此同时,2016年、2017年出让的地块,在2018年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示,2018年,天津新建商品房供应量为1791万平方米,供应规模创下过去10年新高,但成交量只有1204万平方米,供过于求的局面开始形成。

到了2019年,上市供应量达到1653.8万平方米,成交量只有1393.7万平方米,新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

事实上,相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。2018年5月,天津加入全国热点城市人才落户大潮,推出了“海河英才”行动计划,放宽人才引进落户条件。数据显示,到今年1月,通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

“不得不说,通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’,对于市场的成交量有一定推动,所以2019年后,天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为,这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人,她认为 ,相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同,教育、医疗才是落户天津的吸引力:“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群,他们在天津就近解决了户口问题,但并不会带着产业进来。”

另外,天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力。事实上,有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点,卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。

“但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房,可以控制成本,甚至有些人只要户口,并不打算在天津购房居住、工作,所以很少会选择天津市区周边,或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释,这就形成一个“闭环”:“新落户人口直奔周边刚需市场买新房,本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房,市场缺乏流动性,改善型的购房需求被严重压抑。”

方照认同这一观点:“如果不靠大幅降价,在天津卖出一套二手房的周期要按年计。”不仅他的房子乏人问津,周边朋友曾将一套二手房挂牌价从400万降至300万:“即便如此,带看量依然寥寥,朋友干脆把房源下架不卖了。”

某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言,天津的二手房存量很大,目前挂牌量去化周期接近3年:“通过二手房置换方式的置业者受到了影响,所以市内六区房价和成交量都上不来。”

由于新房难卖、亏损,新房项目对于销售的渠道依赖性更大,在天津则集中在了中介的手上。

“正常情况下,项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了,佣金超过3%就是比较高的情况,但是在天津,中介在整体市场的渠道占有率超过60%,佣金比例比例至少5%。”郑森感到颇为无奈。

方照证实了这一说法:“天津中介一方面能抓住置换人群,另一方面,大型中介可以获得外地来津落户的客户群体,这对于在售项目而言都是有效购买力。”

然而,高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上,二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低,新房就更难卖,房企对中介的依赖度就更高,成了恶性循环。”方照坦言。

“稳赔不赚”的市场

与此同时,近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

中指研究院的数据显示,2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米,平均楼面地价15367元/平方米。出让的98宗宅地中,10块位于天津核心的市内六区,出让面积为53.2万平方米,占总出让面积的7.15%。

到了2017年,全年出让的97宗宅地中,市内六区只出让了7宗地块,出让面积25.65万平方米,只占总出让面积的3.8%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块,成交面积270万平方米。

2019年,区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平,但全市宅地出让总数达到155块,成交面积1105万平方米,市内出让面积占比降至2.4%,仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块,成交面积688万平方米,比2017年全年出让的宅地量还要多。

土地出让量大,土地出让均价则在下降。数据显示,2016年天津全年土地出让金额为1389亿元,其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米,到2019年,全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米,4年均价下降27%。

 
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