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不计入限购、选房区域不限郑州“房票”安置吸引力几何

发布时间:2022-06-23 20:25:41 已有: 人阅读

  8%资金奖励、全市选房、不计入限购、减免税收……郑州“房票”安置政策以种种优惠举措吸引着被征收人,在传统安置房、货币化安置和房票安置三轨并行的情况下,“房票”的接受度会高吗?是否将成为郑州楼市去库存的良药?

  根据《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(下称《办法》),“房票”安置是指征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(含住宅与非住宅)的一种房屋安置方式;被征收人选择房票安置的,视同放弃房屋产权调换。

  值得注意的是,选择“房票”安置的有效期最长为1年,逾期未使用的,视同自行放弃房票安置,重新按照货币补偿方式进行安置,不再享受房票安置相应的政策性奖励。

  那么,“房票”安置具有哪些吸引力呢?从《办法》来看,其有六大“好处”:奖励金,即安置补偿权益金额8%;三个月的过渡费;不限区域和项目,即可以在参与的开发商所开发的项目中自行选择;不计入限购套数;减免税收;子女上学享受和商品房业主同等待遇。

  比如,按照原来的拆迁合同,假设其家庭约有100平方米的安置房,以安置房6000元/平方米的价值计算,约有60万元的安置补偿权益金额,加上奖励金额比例8%即4.8万元,合计“房票”现金价值为64.8万元。

  “房票的优惠力度不小。”58安居客房产研究院分院院长张波认为:“一方面可以有安置补偿权益金额8%的奖励,同时还有现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。另一方面购房者比较关注的学区问题也得到了明确说明,交房前在原被征收拆迁住宅片区,交房后可在新购房屋所在学区办理子女入学手续。这本身对于放弃二手市场、选择新房市场的被拆迁人就有较大的吸引力,也解决了诸如过渡期可能更长、学区或会受到影响等相关问题。”

  “持有房票去购房,不会局限于动拆迁区域,可以在郑州全市选择符合条件的开发商项目进行认购,客观上使得房票的认购范围增大,即性价比较高。此外,房票认购的选择面也较广,除了住宅以外,也包括商铺、储藏室和车库等,这也使得房票的使用优势较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称。

  多名业内人士向记者表示,郑州出台“房票”安置政策的背后目的是为了去库存。其中有两点值得关注,一是实施“房票”安置后,新征收项目原则上不再新建安置房;二是“房票”购买范围为“指定范围内的存量房源”。

  每年不再新建安置房,对郑州来说意味着什么?从2021年数据来看,郑州全市在去年建成安置房56591套、回迁安置群众13.5万人。假设郑州每年不新建安置房,市场就将会少去这部分存量住房,而这13.5万回迁安置群众将会采用房票或者货币补偿的方式购买已有存量住房。

  减少新建和消化存量叠加的效应无疑将助力郑州楼市的去化。据贝壳研究院数据显示,截至2021年末,郑州的商品住宅去库存周期为17.6个月,而近郊商品房库存去化周期为27.5个月,面临较大的去库存压力。

  此外,相比于货币化安置,张波指出了“房票”的另一个定向去库存功能:“从郑州房票政策和以往货币化安置的最大差别之一,就是限定了房票本身的使用范围,即需要从参与房企中的商品房进行选择,而非拿钱之后任意选择新房、二手房;同时也并非所有房企都适用,只涵盖被纳入到房票可参与的名单中的房企,所以总体来看,政策对于商品房的销售有一定促进作用。目前,郑州的新房市场在‘郑十九条’刺激下,并没有产生预期的效果,市场的销售也没有明显提升,这也是房票政策出台的重要原因所在。”

  除了助力新房市场去库存外,《办法》对二手房市场也将起到激活的作用。河南融业律师事务所王海涛律师指出:“就该房票而言,实质上是对安置协议内容的补充或者变通;原安置协议,只能选择产权调换或者货币化;房票的出现,拓宽了‘产权调换’的范围,也就是不固化在安置房之上;一定程度上增加了‘安置房’的流动性。”

  据记者了解,在拿到产权证之前,郑州安置房是不能像商品房一样流通交易的,但是,如果持有房票的被征收人选择购买商品房,那么,其所购买的商品房在解除限售条件后即可上市交易,具有和商品房一样的流通性。

  “房票”虽然目前来看有种种优惠,但是,具体是否能够顺利推行还取决于被征收人和开发商的接受程度。

  家住郑州中原区的李先生告诉记者:“我们家等拆迁安置房前前后后等了十年之久,当时孩子急着结婚,婚房也没下来,如果可以选‘房票’的话,就可以立马选房,这是件好事。”

  而家里不止有一套住房的某村村民张先生说:“我们家有3套安置房,已经获赔了两套房,现在有地方住,还有一套房之前在盖,虽然目前停工了,但也是实际可以见到的。如果是房票的话,那还不好说一下子能接受,还是会考虑房票、安置房哪个更划算。”

  律师王海涛指出:“需要说明的是,郑州的房票安置是建立在被征收人自愿选择的基础之上,不具有强制性;被征收人在选择房票安置以及使用房票的过程中,只能选择参与房票安置的房地产开发企业和相应的房源,对此,也是被征收人应当考虑的因素。”

  另外一个考量因素是郑州新盘市场还有不少烂尾楼盘,这也加大了市民购买新房的顾虑。据克而瑞统计,截至2021年底,郑州存在交付问题的套数达25249套,占2021年总成交套数(89103套)的28%。

  从“房票”对于楼市的影响来看,张波表示,目前郑州市场依然处于底部等回升阶段,购买力还未在市场上释放出来,郑州这一政策依然还是在需求侧发力,通过拉动需求量提升来推进市场热度回升,预计“房票”政策对于需求侧的拉动力还是较为明显的,在叠加优惠下,购房者入市的节奏会有所加快。但值得关注的是,当前还要关注楼盘的安全交付问题,过往出现的房企“爆雷”,导致部分项目延期或烂尾明显影响了购房者的信心。后期随着房企融资面的逐步好转,购房资金监管灵活性和安全性不断提升,这一政策释放出的效力将更为明显。

  根据国家统计局6月最新数据,5月郑州新建商品房价格仍在下跌,环比价格下跌0.1个百分点,降幅有收窄趋势;同比价格下跌2.5个百分点,较4月降幅仍有扩大。

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